Споры о перепланировке – не редки в сфере жилищных правоотношений. Возможно воплотить в жизнь свои идеи о преобразовании жилья? Да, если действовать по закону. Можно ли лишиться своих квадратных метров? Да, такой вариант тоже может быть.
И так, разбираем нюансы перепланировки.

Что такое переустройство и перепланировка.
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, под переделкой помещения понимаются два вида работ:

• Переустройство – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
• Перепланировка – изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения, а также возможные изменения границ и площади смежных помещений.

При проведении перепланировки необходимо либо зафиксировать в ЕГРН новые границы и площадь помещений, либо учесть вновь образованные объекты в кадастре и зарегистрировать права на них.
В соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ главным основанием для начала работ по перепланировке является решение органа местного самоуправления об их согласовании. Для того чтобы получить заветный документ, владельцу квартиры нужно подать заявление через МФЦ или лично в администрацию.↓

К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на помещение, в котором планируются изменения, а также:

• проект переустройства или перепланировки;
• техпаспорт жилья (документ бюро технической инвентаризации);
• согласие всех членов семьи нанимателя, если речь идет о жилье по договору социального найма;
• заключение органа охраны памятников архитектуры при перепланировке в домах, отнесенных к этой категории.

В среднем срок рассмотрения таких заявлений составляет 45 дней. Если заявитель обращался через МФЦ, срок может увеличиться еще на несколько дней.
Завершение проведения перепланировки, которая была согласована муниципальными властями, оформляется актом приемочной комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

Тонкости согласования.
При проведении анализа представляемого заявителем проекта перепланировки муниципальный орган власти может по тем или иным причинам отказать в согласовании. Часто проект возвращают заявителю для учета замечаний администрации и его доработки, после которой собственник получит согласование. Однако есть ситуации, когда отказ не обоснован и его можно обжаловать в суде. Например, при рассмотрении заявки о перепланировке, не учтены Методические рекомендаций Госстроя России.

Что такое самовольная перепланировка.
Если начать действовать, минуя получение согласования, то перепланировка или переустройство будут считаться самовольными. Статья 29 Жилищного кодекса РФ предусматривает ряд последствий по итогам самовольных действий с изменением помещения. Однако прежде чем переходить к последствиям, уточним, что включает в себя понятие "самовольный".
Так, самовольными переустройством или перепланировкой считаются:

• работы, проведенные без разрешения, которое получают в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ;
• работы, проведенные с нарушением утвержденного местным органом власти проекта перепланировки.

За самовольную перепланировку жилого помещения согласно ч. 2 ст. 7.21 КоАП владелец жилья, затеявший такие работы, заплатит штраф. Однако сумма, по сравнению с возможными негативными для соседей и других жильцов дома последствиями, достаточно символическая – от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Каковы же последствия самовольности? Первое и основное – нарушителя обяжут вернуть все в исходное состояние в установленный местной администрацией или жилищной инспекцией срок. Если владелец квартиры добровольно не выполняет это требование, муниципальные власти обращаются в суд.
Суд может помочь узаконить самовольную переделку в квартире, а может обязать вернуть все в проектное состояние. Однако есть в судебной практике дела, которые заканчивались выселением нерадивых владельцев из их жилья, причем как из собственного, так и из того, которое было предоставлено по договору социального найма.

Вариант  1.  Легализация самовольной перепланировки.
Собственник вправе обратиться в суд с иском о сохранении перепланировки. Суд может ее узаконить, если истец докажет, что изменения:

• не нарушают права соседей;
• не создают угрозу жизни и здоровью людей (не затронуты несущие конструкции, инженерные системы и т. д.).

В большинстве случаев с самовольной перепланировкой жилья суды, при наличии у истцов достаточных доказательств того, что проведенные изменения действительно безопасны, идут навстречу и принимают решение в пользу собственников. То есть проведенные работы легализуют постфактум.

Вариант 2. Применение принудительных мер.
Если владелец квартиры проигнорировал предписание все вернуть в первоначальное (проектное) техническое состояние, а суд не узаконил проведенные изменения, то по иску муниципального органа власти суд может принять довольно жесткое для владельца жилья решение:

• собственнику грозит продажа квартиры с публичных торгов и передача вырученных денег (за вычетом расходов на исполнение решения) бывшему владельцу;
• нанимателя по социальному найму ожидает расторжение договора с последующим выселением.

Суд может выступить и как последняя инстанция для легализации нарушений, и как орган, применяющий к нарушителям самые строгие меры ответственности. Решение целиком зависит от конкретных обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств. Суд обеспечивает баланс между защитой права собственности и обеспечением безопасности многоквартирного дома как единого комплекса.

Можно выделить три исхода судебного рассмотрения дел о самовольной перепланировке, каждый из которых обусловлен определенными факторами:

1. Сохранение перепланировки. Суд становится на сторону собственника и узаконивает уже выполненные работы при одновременном соблюдении следующих условий:

• Доказанная безопасность.
• Соблюдение санитарных и противопожарных норм.
• Защита прав третьих лиц.
• Техническая допустимость.

2.Обязательство вернуть квартиру в проектное состояние. Это наиболее частый исход, когда суд отказывает в легализации и предписывает владельцу жилого помещения устранить нарушения.

3.Принудительная продажа жилья с торгов. Эта мера, предусмотренная ст. 29 Жилищного кодекса РФ, применяется судами исключительно редко и как ultima ratio (последний довод). Для принятия судом такого решения необходимы два условия:
·      Реальная опасность (например, изменения в газоснабжающие коммуникации).
·      Исчерпание иных мер..